El mercado de alquileres en Buenos Aires experimentó un cambio radical después de que se derogó la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. Según el empresario inmobiliario Armando Pepe, la cantidad de propiedades disponibles para alquilar pasó de apenas 355 unidades a fines de 2023 a más de 15.700 en la actualidad.

Este crecimiento de casi 45 veces la oferta refleja cómo la desregulación impactó directamente en las decisiones de inversores y propietarios. Pepe, expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario, señaló en declaraciones a radio Splendid que la normalización de los contratos ha permitido que el mercado funcione con reglas más flexibles.

Dónde está la oportunidad

Para quienes buscan invertir en inmuebles usados, el panorama ofrece ciertas ventajas. Los departamentos de segunda mano cotizan hasta 30% por debajo de las unidades nuevas o en pozo. La rentabilidad anual neta para propietarios se sitúa en 5,8% en dólares después de impuestos, siendo los departamentos de dos y tres ambientes los más solicitados.

Los contratos mayoritarios se acuerdan por 24 meses, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales ajustadas al índice de precios al consumidor o al Índice de Contratos de Locación.

Freno en los créditos hipotecarios

El impulso inicial de reactivación de compraventas mediante créditos hipotecarios que comenzó a mediados de 2024 se fue diluyendo hacia la segunda mitad de 2025. Las tasas bancarias se endurecieron: mientras que las líneas UVA arrancaron con tasas adicionales del 4,5% al 7%, ahora promedian entre 6,5% y 7,5% más UVA. Pepe llamó a los bancos a bajar las tasas y flexibilizar condiciones para que más personas accedan al crédito.

Críticas a la desregulación

El referente del sector también expresó su preocupación por los planes del Ministerio de Desregulación de eliminar la obligatoriedad de colegiación profesional para corredores inmobiliarios. Pepe advirtió que esto significaría "ir 50 años para atrás", contrario a las tendencias regulatorias de países como México o Chile.

También cuestionó el funcionamiento de franquicias internacionales que operan en Argentina, señalando que utilizan la matrícula de un único profesional para amparar a decenas de agentes sin relación de dependencia.